La fachada de un conjunto no se “hace” un sábado. Se planea, se vota y se contrata, y el administrador es quien traduce la queja del copropietario a un rubro que el consejo entienda. Este artículo es ese recorrido, para conjuntos residenciales en Bogotá.
La queja que llega a la portería
Alguien reporta un pañete sobre el andén, una mancha en el ladrillo del costado occidental o pintura que se desprende en los balcones. A veces son tres quejas del mismo mes y nadie las ha puesto en un solo plano. Antes de llamar a tres contratistas, conviene anotar el costado, el piso aproximado y si el daño está en ladrillo, en pañete, en graniplast o en un elemento metálico. Una foto desde el andén ayuda. Una foto desde el apartamento ayuda más si la queja es humedad.
Con eso ya se puede pedir una visita. La visita no es la cotización. Sirve para ver si el trabajo es de fachada o si el agua viene de la cubierta. Cuando esa duda existe, el camino es el diagnóstico técnico, no un precio por metro de lavado.
Qué tiene que quedar definido antes de cotizar
El consejo compara mal cuando las ofertas no hablan del mismo trabajo. Antes de pedirlas, el alcance debería separar, aunque sea en borrador:
- check_circleLavado o limpieza química.
- check_circleResane de fisuras y de zonas desprendidas.
- check_circleEmboquillado o sellado de juntas.
- check_circleHidrófugo, si el ladrillo queda a la vista.
- check_circlePintura, y de qué elementos.
- check_circleAcceso: cuerda o andamio.
Si una oferta incluye las seis líneas y la otra solo “lavado de fachada”, el precio menor no es una ganga. Es otro contrato. La lista para leer la cotización sirve en ese momento, cuando ya hay papeles sobre la mesa.
Cómo se lleva a la asamblea
La asamblea no necesita el detalle de cada producto. Necesita saber qué bien común se va a intervenir, por qué no puede esperar otra vigencia y qué queda por fuera. Un pañete suelto sobre una zona de circulación no es el mismo rubro que pintar los antepechos “para que se vea mejor”. El primero se explica por riesgo. El segundo se explica por conservación, y puede esperar si el presupuesto no alcanza.
La propuesta que Ingeniería Integral FC lleva a esa reunión incluye alcance, especificaciones y cronograma. El cronograma importa en un conjunto porque hay que avisar a los apartamentos del costado que se va a trabajar, cerrar una zona de parqueadero o de juegos, y decir en qué semanas hay cuerda o andamio en la fachada. Ese aviso lo hace la administración. El contratista dice qué días necesita la zona libre.
No publicamos una tarifa por metro. El valor sale del área que realmente se va a tocar, del acceso y del estado del material. Dos torres del mismo conjunto pueden tener fachadas distintas.
Qué exigir al contratista
El trabajo es en altura. El personal debe contar con certificación del Ministerio de Trabajo para trabajo seguro en alturas, y la obra se ejecuta con el SG-SST: permiso de trabajo, líneas de vida y control de lo que queda debajo. El acceso puede ser por cuerda o por andamio. La propuesta tiene que decir cuál, porque el andamio ocupa andén o zona verde y la cuerda no ocupa lo mismo, pero tampoco sirve igual para un resane largo.
Las pólizas están con Seguros del Estado. Pídalas antes de firmar, no el día en que llega el andamio. Si el sistema de sello o de impermeabilización que se especificó es Sika, los aplicadores están certificados por Sika. Si la fachada es solo lavado y pintura, no hace falta disfrazar el contrato de “sistema Sika”.
El detalle de documentos está en trabajo en alturas en propiedad horizontal.
Obras que se pueden mostrar en la reunión
En el portafolio hay 60 fichas. Para fachada, tres sirven de referencia sin convertirlas en promesa del siguiente conjunto.
Conjunto Residencial Alameira, en Fontibón, 2021, está publicado con 12.000 m², limpieza química y mecánica, tratamiento de grietas, sellado hidrófugo de juntas y andamio. Es el tipo de obra que un consejo residencial reconoce: ladrillo, juntas y acceso.
Edificio Oikos Batán describe hidrolavado, emboquillado de mampostería, hidrófugo y sellado de juntas y ventanas. Sirve para explicar que el lavado y el hidrófugo no son la misma partida.
Banco de Occidente, carrera 13 n.º 26A-43, Santa Fe, es mantenimiento de fachada sobre 10.000 m², con resane y tratamiento de superficies. No es un conjunto, y por eso no se copia el alcance. Sirve para mostrar que el proceso se puede leer en la ficha, que es lo mismo que el consejo debería poder leer en la propuesta.
Después de la obra
Al cierre hay registro fotográfico. Si se pactó una prueba sobre un sello, esa prueba va en la entrega. Guarde las fotos y la propuesta aprobada en el archivo de la copropiedad: la siguiente administración va a preguntar qué se hizo en ese costado. Los años de garantía, si el sistema los tiene, quedan en la propuesta de ese edificio. No hay un plazo único que esta página pueda adelantar.
Si el material es ladrillo y la duda es el lavado, siga con lavado de fachadas en ladrillo. El servicio, con el formulario, está en mantenimiento de fachadas.
Cómo dejar constancia en el conjunto
El rubro se vuelve problema seis meses después, cuando un copropietario pregunta qué se pagó. Conviene que el acta de la asamblea, o del consejo si la facultad está delegada, nombre los costados, el tipo de trabajo y el contratista. No hace falta pegar la propuesta completa en el acta. Sí hace falta que quien no estuvo en la reunión pueda encontrar el PDF en la administración.
Durante la obra, un aviso en portería y en el grupo del conjunto evita la mitad de las llamadas: qué costado, qué días, si hay andamio en el andén y a quién se reporta una ventana que quedó sin sello. Ese aviso lo redacta la administración con los datos del cronograma. No se inventa un grupo de WhatsApp de la empresa ni un horario único para todos los edificios.
Al terminar, pida el registro fotográfico organizado por costado, no una carpeta suelta. Guárdelo con la propuesta. Si en una junta siguiente aparece una mancha en un paño que sí se intervino, esas fotos dicen si el paño se tocó o si el daño es nuevo. Si la mancha está en un costado que quedó por fuera, el archivo también lo dice, y evita reabrir una discusión que ya se votó.
La visita técnica es gratuita, sin costo. Se pide por ingenieriaintegralfc@gmail.com, por el +57 320 487 8026 o por el formulario de contacto. La oficina está en la calle 71 n.º 27-40. Se atiende Bogotá, Chía y otros municipios de Cundinamarca.