Reformas y adecuaciones de zonas comunes

Lo que el consejo suele pedir

Una reforma en propiedad horizontal casi nunca es un apartamento privado. Es el salón comunal, la portería, un baño de zona común, el cuarto de basuras o un local que la copropiedad quiere volver a usar. El administrador llega con un plano a mano y con la instrucción de “dejarlo decente” antes de la asamblea. Esa frase no alcanza para cotizar.

Ingeniería Integral FC escribe el alcance después de ver el espacio: qué se demuele, qué se conserva, qué oficio entra y en qué orden, para que la copropiedad siga usando el resto del edificio. Las 60 fichas publicadas en el sitio son, en su mayoría, fachadas, cubiertas e impermeabilización. No hay una ficha de reforma interior contra la cual comparar fotos. Por eso esta página no enlaza una obra como si fuera una reforma: forzar ese vínculo sería inventar el alcance.

Qué cabe en el encargo

El trabajo de acabados que ya está en el catálogo incluye pisos, pintura de muros y cielos, divisiones livianas en drywall y la reubicación de puntos eléctricos e hidráulicos cuando el nuevo uso del espacio lo exige. Si el encargo incluye mobiliario de carpintería o un cambio de iluminación, eso se especifica aparte, con lo que se va a instalar y lo que queda a cargo de la administración.

No es lo mismo pintar un salón que cambiar el piso de una circulación que la copropiedad usa todos los días. El cronograma tiene que decir en qué horas se trabaja y qué zonas se cierran. Ese dato sale de la visita y de lo que informe la administración, no de un plazo genérico.

Lo que no se mete en la misma propuesta

Si al recorrer el espacio aparece humedad que viene de una terraza, de un bajante o de la fachada, esa falla no se resuelve con el piso nuevo. Se separa y se lleva a diagnóstico técnico, a cubiertas o a fachadas, según lo que se vea. Mezclar la pintura del salón con una impermeabilización que nadie subió a revisar es la partida que la asamblea no logra comparar.

Tampoco se presenta como reforma un trabajo de estructura, de fundición o de cerramiento. Eso corresponde a obra civil. Si la adecuación necesita tocar la estructura, se dice antes de cotizar el acabado.

Cómo queda escrita la propuesta

La propuesta lleva alcance, especificaciones y cronograma, igual que en fachada o en cubierta. En una reforma, el alcance nombra los espacios, los acabados que se cambian y los que se dejan. Las especificaciones nombran el tipo de piso, de pintura o de división, sin sustituir la decisión del consejo por una marca que no se haya definido. El cronograma dice la secuencia: demoler, redes, acabados, y el momento en que la zona vuelve a usarse.

Para leer cualquier oferta antes de votarla, el consejo puede apoyarse en la lista de revisión de propuestas. Esa lista está escrita para fachada, y varias preguntas —qué incluye el precio, qué queda por fuera, qué documentos de seguridad se exigen— sirven también aquí. Las que hablan de cuerda, andamio o hidrófugo no aplican a un salón comunal.

Las pólizas de la obra están con Seguros del Estado. El valor no se publica por metro: depende del espacio, de lo que haya que demoler y de los acabados que el consejo apruebe. La visita técnica para ver ese espacio es gratuita, sin costo.

El edificio no se cierra por un salón

La reforma de una zona común ocurre con la copropiedad en marcha. Portería, basuras, circulación de niños y el uso del salón para la asamblea que, justamente, va a votar o a recibir la obra. El cronograma tiene que decir si el salón se entrega antes de esa fecha o si la asamblea se hace en otro lado. Eso lo decide la administración. La propuesta solo puede comprometer los días de trabajo que salen del alcance.

Los escombros salen por un recorrido acordado, no por el ascensor de residentes si la copropiedad no lo autoriza. Los puntos eléctricos e hidráulicos que se mueven se prueban antes del recibo, con quien designe el administrador. Un piso nuevo sobre una red que sigue goteando no es un acabado terminado.

Si durante la demolición aparece humedad en la placa, se para ese tramo. Puede ser una terraza encima, un baño o una junta. Se mira con diagnóstico antes de instalar el piso. El archivo de la obra —propuesta, fotos y recibo— queda con la administración, igual que en una fachada. La siguiente junta directiva no debería depender de la memoria de quién contrató el drywall.

Preguntas frecuentes

En el blog

• Cómo leer una propuesta antes de la asamblea